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隆冬时节，中国自然资源报记者来到位于安徽省广德市经济开发区的广德竹昌电子科技有限公司，公司总经理特助郭孝敬介绍了盘活闲置低效用地给企业带来的好处：“我们是2017年10月通过拍卖方式竞得一家占地100亩的停产公司的资产，之后边改造边生产，到2019年1月全面投产，政府、企业和员工都从中受益。通过嫁接方式进入开发区，极大节省了土地报批和厂房建设时间，至少提前了2年开工生产。”

近年来，广德市以推进高质量发展为抓手，集中清理处置闲置低效用地，取得积极成效。广德市自然资源和规划局局长刘平介绍，特别是2017年以来，该局不断加大“控、腾、转”工作力度，已累计嫁接盘活及收回闲置低效用地187宗7414.755亩。

集中攻坚 盘活升级

2002年7月，广德市经济开发区启动建设，10多年间，土地利用、产业发展问题逐步显现，早期的发展理念、招商体制等越发不合时宜，一些企业因资金短缺、经营不善而破产倒闭，致使现有用地低效、闲置。刘平坦言，之前的城市规划和土地管理较为宽泛，城镇规划不够科学合理，约束性不强、强制力不足，出现了低效用地等诸多问题。

近年来，开发区的招商引资态势良好，前来洽谈投资的企业日益增多，拟落户项目与用地指标不足的矛盾不断凸显。刘平介绍，用地计划指标远远不能满足每年新增项目用地需求，很多招商引资项目因用地指标紧张而无法落地。

2017年，广德市从开发区存量建设用地入手，明确“以空间换时间、以长处补短板”的思路，开展集中攻坚行动。成立了推进企业嫁接重组工作领导小组，以及闲置土地清理、低效建设用地再开发利用及土地后备资源整治工作领导组，出台政策措施，大力开展闲置土地和低效用地清理工作，构建“全县统筹、联合攻坚，分类处理、先易后难，依法收回、合理补偿”的土地嫁接盘活机制，在拓展开发区发展空间上积极探索“腾笼换鸟”新路子，优化土地资源配置，提高土地利用效率。

“此举不仅盘活了7000余亩土地，而且促进了产业升级。”刘平说，截至2020年底，开发区亩均税收10万元以上企业超30家；税收超千万元的企业从2017年的16家增至34家。同时，作为市域工业经济发展的主战场，开发区大力开展土地节约集约利用工作，在全省87个工业主导型省级开发区土地集约利用评选中，连续6年位居前五。

刚性约束 政策扶持

“制定并实施刚性约束政策，是盘活闲置低效用地的应有之义，也是取得成效的关键。”广德市常务副市长、开发区管委会主任张勇国说，该市出台了相关政策，将开发区企业分为优先发展类、鼓励提升类、监管调控类、落后整治类，实施动态管理，实行投资强度不低于300万元/亩的最低标准，容积率下限在安徽省现行的各行业基础上提高20%进行控制，建筑系数不得低于55%。继而通过协议约定引导企业提高投入产出强度，并向开发区集中，引导开发区发展主导产业集群、产业基地，做到以集中促节约、以集聚促高效。

对开发区内停产、停工类企业，则由开发区管委会下发整改通知书，给予3个月的盘活整改期。整改期满仍没有项目入驻，则启动嫁接重组程序。安徽国德新能源汽车有限公司因故停产，自身转型难度大，接到整改通知后仍迟迟不能脱困。嫁接重组领导小组组织相关部门，多次开展约谈协调工作。最终，于2018年6月引进了昆山市和苏州市2家企业共同嫁接该公司72.76亩土地、房屋及地面附属物，帮助新引进项目优选土地厂房，有效推动了项目落地和快速实现产能。

此外，对已停产、半停产、连年亏损、资不抵债、靠银行续贷存在的“僵尸企业”，则停止各级财政补贴和优惠政策落实。原安徽液龙高压油缸有限公司因产品市场定位不准、经营不善，导致流动资金紧张，出现拖欠工资情况。对此，开发区对该企业进行重点监控。在公司无力经营时，及时通过嫁接方式，引入广德竹昌电子科技有限公司，盘活了面积近百亩的废弃厂房和空地。项目全部达产后，可年产300万台笔记本电脑相关构件，产值达11亿元，成为开发区的龙头企业。

广德市建立了闲置低效用地清理工作专项推进会制度，集中约谈相关企业负责人，宣传政策法规，商讨政府和企业双受益的盘活路径，由相关部门与企业对接，按照“一企一策”原则提出初步盘活方法，再提交审议。刘平介绍，今年已约谈45家闲置及低效用地企业负责人。目前，安徽华耀智造技术有限公司、广德正欣经编有限公司（部分）等公司都成功进行了嫁接盘活；安徽盛昌生物能源科技开发有限公司等8家企业明确了嫁接盘活方向；剩余32家有部分土地未充分利用的企业，广德市正督促其落实建设计划。

为确保企业嫁接重组后及时产出效益，广德市明确，凡成功嫁接重组的企业，一律享受招商引资同等扶持政策。一是对开发区内企业间的嫁接重组，在地址不变的前提下，被嫁接重组企业的用水用电等指标予以保留。涉及的项目审批、环评、项目规划施工等相关批准文书，符合条件的可按更名方式直接办理。二是企业嫁接重组时有在建工程的，由嫁接重组后的企业在原有基础上进行建设，并完善报建手续，相关部门对嫁接重组前后的建筑工程资料均予以认可。同时，建立企业办证绿色通道，对相关资料不齐全的，由开发区出具证明，各部门可先行办理，相关手续后补。三是嫁接重组中的咨询费、审计费、评估费等，由中介机构给予相应优惠。

一地一策 分类处置

广德市出台《开发区企业嫁接重组实施办法》，探索以合并兼并、股权收购、资产收购、依法竞购等方式，针对不同类型的低效闲置用地，一地一策分类进行处置。

对主动配合的企业，广德市采取直接嫁接方式，即由企业双方按照协议价格直接嫁接，转让过程中的税收由双方各自缴纳。其间，开发区负责监管和项目准入，如有必要可作为第三方介入，签订三方协议，监管资金给付，确保手续完善。例如，原宝龙电子公司投资建设6万余平方米的厂房、办公楼、宿舍楼及食堂，后因故搁浅，未能如期建成投产，企业愿意进行嫁接。在嫁接重组领导小组和开发区招商队的推介下，成功引进江苏固德威电源科技股份有限公司与宝龙电子公司实现嫁接，实施面积约177.24亩、投资8亿元的能源管理系统产品生产项目。2018年底项目一期投产，全部达产后年产值可达16亿元。

对涉及诉讼的企业，广德市通过法院执行拍卖，鼓励具备条件的企业直接参与竞买，并及时变更不动产权。在建工程待建成后检测、办证，嫁接过程中卖方税收由法院代扣，买方税收自行缴纳。例如，高斯特车辆部件有限公司因经营不善，致拖欠银行贷款、工程款，企业停产并被起诉，法院对其进行查封。嫁接重组领导小组和开发区多次对接法院和招商引资企业，于2019年1月由嘉善博朗轴承有限公司与昆山泓益电镀设备有限公司联合竞拍，成功以4180万元联合竞得高斯特所属资产，其中博朗嫁接62.7亩土地厂房及地面附属物，泓益嫁接18.3亩闲置土地。

对拒不配合嫁接，或诉讼已判决但无法执行的企业，广德市以约谈、发律师函等方式，根据企业违约的事实解除项目投资协议。对地面建筑物、构筑物进行评估，洽谈新的投资项目，与新企业达成一致意见后签约落户该宗地块，并由新企业按照地面建筑物、构筑物的评估价值，向开发区支付该部分款项。开发区利用上述款项支付原企业拖欠的土地使用税、工程款等，如有剩余，则退给原企业。

此外，对短期内没有合适的企业竞买的低效用地企业，经广德市政府批准同意，先由开发区以市场评估价购买后再进行转让。购买之后，先行将产权变更至开发区下属投资公司，待确定了嫁接对象和协议价格后，再转让给新企业并进行产权变更。

来 源：中国自然资源报

作 者：洪曙光

编 辑：王中建 赵志坤

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